Z jaką stawką refakturować koszty zużycia wody?

Jesteśmy firmą deweloperską. Co miesiąc wystawiamy refakturę (za wodę i ścieki) za koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości. Faktury wystawiamy na podmioty, które są właścicielami nieruchomości. Czy w tym przypadku mamy prawo do wystawienia faktury z 8% stawką VAT?

W sytuacji gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Wynika to z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT.

Refakturowanie mediów w oparciu o bieżące przepisy dostarcza wielu problemów. Organy podatkowe stoją bowiem na stanowisku, że opłaty za media (np. dostawę wody, energii elektrycznej, odprowadzanie ścieków) ponoszone w związku z zawartą umową najmu, stanowią element składowy usługi najmu. W konsekwencji uznają, że koszty mediów ponoszone przez wynajmującego łącznie stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu świadczenia usług najmu i są opodatkowane stawką VAT właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. stawką w wysokości 23%.

Jednak w omawianym przypadku mamy do czynienia z odmienną sytuacją, bowiem refakturowanie kosztów zużycia wody i ścieków nie jest związane z umową najmu (ani z inną umową). W związku z tym firma Czytelnika refakturując koszty zużycia wody oraz ścieków, ma prawo do zastosowania 8% stawki VAT.

"(...) Wnioskodawca - w odniesieniu do części poniesionych kosztów opłat za media - działa w imieniu własnym, lecz na rachunek innego podmiotu. A zatem poniesione koszty, gdzie odbiorcą jest inny podmiot (w niniejszej sprawie współwłaściciele nieruchomości) niż podmiot obciążony (Wnioskodawca) przez dostawcę usługi, powinny zostać przeniesione przez Wnioskodawcę na faktycznego odbiorcę. Tym samym wydatki poniesione przez Instytut na zakup przedmiotowych mediów winny być przedmiotem odsprzedaży dla pozostałych właścicieli budynku w takiej części, w jakiej faktycznie dotyczą tych podmiotów. Przeniesienie tych kosztów winno zostać udokumentowane poprzez wystawienie przez Wnioskodawcę na podmiot będący faktycznym odbiorcą świadczenia faktury VAT ("refaktury"), z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Reasumując, Instytut ma prawo "refakturować" koszty zużywanej energii, wody (...) oczyszczania ścieków na pozostałych właścicieli nieruchomości, stosując stawkę podatku VAT analogicznie do faktur wystawionych dla Wnioskodawcy przez dostawców przedmiotowych świadczeń, tj. w wysokości 8%, przewidzianą przez ustawodawcę dla określonego rodzaju usług - zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 oraz załącznikiem nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, bądź 23% (...)"

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 października 2011 r., nr IPPP1-443-1119/11-2/PR